2010年中国土地一级开发行业研究报告 >> 水清木华研究中心

　　根据2010年9月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求，2011年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示，2010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示，2009年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右。

图：2006-2010年中国土地出让总价款（单位：十亿元）

来源：国土资源部；整理：水清木华研究中心

　　目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的，规定利润不超过土地开发成本的8%，这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。

　　利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分，企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70%政府30%，也有6:4或者5:5的。建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达85%，也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。

　　一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更大，周期更长，风险更高。不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。

表：国内部分上市公司土地一级开发项目模式及投资利润情况

整理：水清木华研究中心

According to the notice about the Promoting of Special Action on Two Rectifications & One Reform and Responsibility Assignment unveiled by Ministry of Land and Resources of the People’s Republic of China on September 10,2010, from April 2011, the primary land development in China must follow enterprise-dominant pattern instead of previous state-owned land reserve center taking charge of development. According to the data provided by Ministry of Land and Resources of the People’s Republic of China, the total amount of land-transferring fee in China reached RMB2.7 trillion in 2010, up 69.8% from a year earlier. Additionally, in 2009, the land development cost accounted for approximately 60% of the total land-transferring fee in the light of the data about expenditure details of the land-transferring fee published by Ministry of Finance of People’s Republic of China.

Total Amount of Land-Transferring Fee in China, 2006-2010 (RMB bln)

Source: Ministry of Land and Resources of PRC; ResearchInChina

Currently, the enterprise-dominant primary land development model consists of EPC (Engineering, Procurement, and Construction) mode, profit sharing mode, and linkage development pattern of primary and secondary land; wherein, EPC model is represented by Beijing. For instance, the enterprises that carry primary land development with their own funds should obtain a maximum profit at eight percent of development cost, according to the regulations issued by Beijing Municipal Government. However, such model featuring low profit margin is in fact not welcomed by property developers.

Profit-sharing is the most widely used pattern in primary land development. The income from primary land development deducting development cost will be divided into two parts for both enterprise and government, with premium ratio as usual 70% to the enterprise and 30% to the government, and sometimes 60% to 40% or half to half. What’s remarkable is that, Xiamen C&D Inc. sweeps as high as 85% of profit in primary land development projects in Xiamen city. Some enterprises apply both EPC and profit-sharing patterns as a combination in their cooperation with governments.

By applying totally development consist of primary and secondary development pattern, enterprises can acquire more profits, but it requires much more investment and a longer period with higher risk than other patterns. Still, many real estate companies select this pattern. In addition to pursuing more profit, more and more secondary land developing enterprises shift their focus to primary land development due to the strict governmental control on secondary real estate market.

Modes and Investment Yields of Primary Land Development Projects of Part of Domestic Listed Companies

Source: RearchInChina

第一章中国土地一级开发行业概览
1.1土地出让金于支出
1.2土地市场结构
1.3土地资源构成
1.4中国土地供给与需求
1.5中国的土地价格
1.6中国的土地一级开发成本与利润

第二章中国土地一级开发行业驱动力分析
2.1中国的经济增长
2.2城市化进程
2.3工业及工业园区的发展
2.4房地产行业的发展
2.5保障性住房建设

第三章中国土地一级开发业务模式分析
3.1土地一级开发成本构成及税费
3.1.1 土地一级开发的成本构成
3.1.2 土地一级开发过程中涉及税费
3.2土地一级开发盈利模式
3.2.1传统的土地储备机构自行开发模式
3.2.2工程总承包模式
3.2.3利润分成模式
3.2.4土地补偿模式
3.2.5毛地储备模式
3.2.6一、二级开发联动模式
3.3土地一级开发流程
3.4国家和有关地区关于土地一级开发市场的法规

第四章中国土地一级开发案例分析
4.1 国内上市公司介入土地一级开发市场相关公告
4.2香江控股（600162）在廊坊市的开发项目
4.3中南建设（000961）在儋州市的开发项目
4.4中南建设（000961）在海门市的开发项目
4.5黑牡丹（600510）在常州市的开发项目
4.6高金食品（002143）在宜宾市的开发项目
4.7中天城投（000540）在贵阳市的开发项目
4.8云南城投（600239）在昆明市的开发项目
4.9漳州发展（000753）在漳州市的开发项目
4.10建发股份（600153）在厦门市的开发项目

第五章重点城市房地产市场分析
5.1北京市房地产市场
5.2上海市房地产市场
5.3广州市房地产市场
5.4天津市房地产市场情况

1. Overview of China Primary Land Development
1.1 Land-transferring Fees and Expenditure
1.2 Land Market Structure
1.3 Constitution of Land Resources
1.4 Land Supply and Demand
1.5 Land Prices
1.6 Cost and Profit of Primary Land Development

2. Drivers for Primary Land Development in China
2.1 Economic Growth
2.2 Urbanization
2.3 Development of Industries and Industrial Parks
2.4 Development of Real Estate Sector
2.5 Construction of Indemnificatory Housing

3. Business Models of Primary Land Development in China
3.1 Cost Structure and Taxes
3.1.1 Cost Makeup
3.1.2 Taxes
3.2 Profit Model
3.2.1 Self-development of Land Reserve Institution
3.2.2 EPC
3.2.3 Profit Sharing
3.2.4 Land Compensation
3.2.5 Undeveloped Land Reserve
3.2.6 linkage development pattern of primary and secondary land
3.3 Flows of Primary Land Development
3.4 Laws and Regulations on Primary Land Development

4. Case Study of Primary Land Development
4.1 Announcements about Primary Land Development of Listed Companies
4.2 Project of Shenzhen Heungkong Holding Co., Ltd. (600162) in Langfang
4.3 Project of Zhong Nan Construction Group Co., Ltd. (000961) in Danzhou
4.4 Project of Zhong Nan Construction Group Co., Ltd. (000961) in Haimen
4.5 Project of Black Peony (Group) Co., Ltd. (600510) in Changzhou
4.6 Project of Sichuan Gaojin Food Co., Ltd.(002143) in Yinbin
4.7 Project of Zhongtian Urban Development Group Co., Ltd. (000540) in Guiyang
4.8 Project of Yunnan Metropolitan Real Estate Development Co., Ltd.(600239) in Kunming
4.9 Project of Fujian Zhangzhou Development Co.,Ltd. (000753) in Zhangzhou
4.10 Project of Xiamen C&D Inc.(600153) in Xiamen

5. Real Estate Markets in Key Cities
5.1 Beijing
5.2 Shanghai
5.3 Guangzhou
5.4 Tianjin

图：2006-2010年全国土地出让总价款（单位：十亿元）
图：2009年全国土地出让金支出结构
表：中国城市土地市场结构
图：中国土地资源构成（万平方公里）
图：2009年批准用地类型及地区分布
图：2005-2009年国有建设用地供应情况及分类
图：2000-2009年全国土地供求关系
图：2005-2009年中国土地供应计划完成情况
图：2009年中国重点城市土地供应计划完成情况
图：2007年4季度以来重点城市综合地价增长率曲线图（%）
图：2005-2009年土地出让及招拍挂出让面积和价款变化情况
图：全国及重点城市土地招拍挂溢价水平和收益水平（2006-2009年平均）
图：2001-2009年全国35个重点城市平均地价增长率
图：2006-2010年中国土地一级开发成本（单位：十亿元）
图：2000-2010年中国国内生产总值统计（单位：亿元）
图：2000-2009年中国城镇居民人均可支配收入（单位：元）
图：中国历年城市化率及目标
图：2003-2010年第二产业固定资产投资额（十亿元）
图：2009年土地出让面积构成
图：2007-2009年全国工业用地成交总面积（平方米）
图：2008年-2010年1-11月土地成交面积（单位：平方米）
图：2000-2010年房地产开发企业完成投资总额统计（单位：十亿元）
图：2000-2009年中国房地产企业在建商品房总建筑面积及已竣工商品房的价值
图：2000-2010年中国已售商品房总建筑面积及住宅房总销售面积增长情况
图：2000-2010年中国已售商品房平均售价及住宅房平均售价增长情况统计
图：1998-2009年我国住宅及经济适用房投资额
图：土地一级开发一般工作程序
图：北京市土地一级开发业务流程图
表：国内部分上市公司土地一级开发项目公告一览表
表：国内部分上市公司土地一级开发项目模式及投资利润情况
图：2007-2010年北京市房地产开发投资增长情况（单位：亿元）
图：2007-2010年北京市房地产施工面积及竣工面积统计（单位：万平方米）
图：2007-2010年北京市房屋销售面积及住宅销售面积统计（单位：万平方米）
图：2007-2010年上海市房地产开发投资增长情况（单位：亿元）
图：2007-2010年上海市房地产施工面积及竣工面积统计（单位：万平方米）
图：2007-2010年上海市房屋销售面积及住宅销售面积统计（单位：万平方米）
图：2007-2009年上海市房屋销售额及住宅销售额统计（单位：亿元）
图：2005-2010年广州地区生产总值（十亿元）及其增长速度（%）
图：2005-2010年广州市全社会固定资产投资及其增长速度
图：2005-2010年广州市城市居民人均可支配收入及其增长速度
图：2006-2010年广州市房地产开发投资增长情况（单位：亿元）
图：2005-2009年广州市房地产施工面积及竣工面积统计（单位：万平方米）
图：2000-2010年天津市地区生产总值（十亿元）
图：2007-2010年天津市全社会固定资产投资变化情况（十亿元）
图：2007-2010年天津城市居民人均可支配收入变化情况（单位：元）
图：2006-2009年天津市人口规模（单位：万人）
图：2000-2009年天津市房地产投资统计（单位：亿元）
图：2000-2009年天津市房地产竣工面积统计（单位：万平方米）
图：2003-2009年天津市住宅成交量统计（单位：万平方米，套）
图：2003-2009年天津市住宅成交均价走势（单位：元）

Total Value of Land-Transferring in China, 2006-2010
Expenditure Structure of Land-transferring Fees in China, 2009
Urban Land Market Structure in China
Constitution of Land Resources in China
Types of Approved Land Use and Regional Distribution, 2009
Supply and Category of State-owned Land for Construction, 2005-2009
Supply and Demand of Land in China, 2000-2009
Performance of Land Supply Scheme in China, 2005-2009
Performance of Land Supply Scheme in Key Cities of China, 2009
Growth Rate of Integrated Land Prices in Key Cities in China since Q4 2007
Area of Land Transferring and Area of Land Transfer in the Form of Bid Invitation, Auction and Listing and Price Changes, 2005-2009
Premiums and proceeds of Land Bid Invitation, Auction and Listing in Key Cities, China, China, 2006-2009
Average Land Price Growth Rate of 35 Key Cities in China, 2001-2009
Cost of Primary Land Development in China, 2006-2010
GDP of China, 2000-2010
Per Capita Disposable Income of Urban Residents in China, 2000-2009
China Urbanization Rates and Targets in Past Years
Fixed Asset Investments in Secondary Industry, 2003-2010
Constitution of Land Transfer Area, 2009
Land Traded Area for Industrial Purposes in China, 2007-2009
Land Traded area in Jan.-Nov. , 2008-2010
Investment Accomplishments of Real Estate Development Enterprises, 2000-2009
Total Commercial Housing Area under Construction and Completed Commercial Housing Value, 2000-2009
The Growth in Floor Area of Commercial Housing Sold and in Total Sales Area of Residential Buildings, 2000-2010
The Growth in Average Selling Prices of Commercial Housing Sold and Residential Buildings, 2000-2010
Investments in Residential and Affordable Housing in China, 1998-2009
General Procedures of Primary Land Development
Primary Land Development Flow Chart in Beijing
Announcements by Part of Domestic Listed Companies on Primary Land Development Projects
Modes and Investment Yield of Primary Land Development Projects of Part of Domestic Listed Companies
Investment Growth in Real Estate Development in Beijing, 2007-2010
Real Estate Construction Area and Completion Area in Beijing, 2007-2010
Housing Sales Area and Residential Sales Area in Beijing, 2007-2010
Investment Growth in Real Estate Development in Shanghai, 2007-2010
Real Estate Construction Area and Completion Area in Shanghai, 2007-2010
Housing Sales Area and Residential Sales Area in Shanghai, 2007-2010
Housing Sales and Residential Sales in Shanghai, 2007-2009
Gross Regional Product and Growth Rate of Guangzhou, 2005-2010
Fixed Asset Investments and Growth Rate in Guangzhou, 2005-2010
Per Capita Disposable Income of Urban Residents in Guangzhou, 2005-2010
Investment Growth in Real Estate Development in Guangzhou, 2006-2010
Real Estate Construction Area and Completion Area in Guangzhou, 2005-2009
Gross Regional Product of Tianjin, 2000-2010
Fixed Asset Investments in Tianjin, 2007-2010
Per Capita Disposable Income of Urban Residents in Tianjin, 2007-2010
Population of Tianjin, 2006-2009
Statistics on Real Estate Investments in Tianjin, 2000-2009
Real Estate Completion Area in Tianjin, 2000-2009
Trade Volume of Residential Housing in Tianjin, 2003-2009
Average Knockdown Price Trend of residential Buildings in Tianjin, 2003-2009